盛洋投资亏损收窄 出售美国资产与基金赎回之间

观点网 三四月属于上市公司密集发布全年业绩时期,“远洋系”旗下盛洋投资也于3月11日披露2021年全年业绩。

根据业绩公告,盛洋投资于去年全年录得收入为12.27亿港元,同比增长103%;分属于公司股东的亏损为800万港元,上年同期则亏损2.33亿港元。

盛洋投资将亏损归结为新冠疫情的作用,使得部分位于美国的房地产项目依然录得估值下降。

作为地产金融平台,盛洋投资大约在2013年左右已将投资版图拓展至美国、欧洲及澳洲等,此后逐渐收缩至美国、香港两个市场。观点新媒体统计,截止去年底该公司投资物业账面值约96.07亿港元,其中美国市场占比逾95%。

尽管资产组合持续优化调整,该公司还是不可避免受到全球经济影响,2021年投资物业公允值产生了1.51亿港元亏损。

但调整仍在进行,仅去年底以来盛洋投资一方面洽谈美国不同物业的出售,一方面则陆续向相关基金管理人赎回对应基金的参与股份。

渠道不同,目的却皆是变现有关投资,将资源分配至其他业务。

对于投资者而言,他们或许更需要盛洋投资展示地产投资所带来的丰厚回报,实际上该公司被远洋收购十余年以来,只有两年净利润为正。

目前盛洋投资股价报0.65港元,仅稍高于52周最低水平。

连续三年亏损

盛洋投资目前主要在美国及香港从事物业投资,于美国从事物业开发以及从事其他业务(包括基金投资及证券投资)。

截至2021年底,盛洋投资资产总值约160.23亿港元,同比减少约10.76%。其中,于美国、香港的投资物业分别占资产总值的57%、3%,于美国的发展中物业占比12%。而美国的所有物业投资及物业开发均由GR Realty(2020年下半年起由盛洋合并入账)团队管理。

具体而言,美国投资物业约19项,涉及可租赁面积约520万平方�眨�中部、西岸、东岸分别占比68%、22%、10%;估值约91.67亿港元,中部、西岸、东岸则分别占比37%、55%、8%,西岸仍是最具有价值的市场。

香港投资物业主要包括港岛两幢甲级写字楼单位及数个住宅、停车位,估值仅约4.4亿港元。

其他业务方面,盛洋投资证券投资组合包括香港及境外上市证券的投资3.25亿港元,同比减少40.48%;基金投资组合估值约为19.52亿港元,同比减少9.42%,投资领域包括科技媒体电讯行业、房地产及新经济行业等。

因而物业收入,资产增值的潜在资本收益,以及透过GR Realty担任普通合伙人管理物业基金而收取潜在费用收入及附带权益,成为盛洋投资的主要业绩组成。

观点新媒体查询,去年盛洋投资实现租金收入约9.84亿港元,同比增长95.95%;其中香港、美国的投资物业租金收入分别为1000万港元、9.74亿港元。物业租赁的辅助服务收入约为2.38亿港元。

不过,该公司在其他业务的收益占比较小,包括证券投资收益仅2900万港元,基金投资组合则录得公允值变动收益总额4500万港元,同比增幅分别为-50%、50%。

利润角度看,盛洋投资“增收不增利”的情况却依然存在,2021年分属于公司股东的亏损较上一年(亏损2.33亿港元)有所收窄至800万港元;而去年上半年,该公司仍实现净利润2054万港元。

对于亏损,盛洋投资提及,GR Realty主要位于美国中部的投资物业公允值减少所产生的亏损1.86亿港元分配予有限合伙人,而公司在这些投资物业的母基金持有若干有限合伙权益。

数据来源:企业公告,观点指数整理

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据观点新媒体统计,自远洋地产2010年收购以来,盛洋投资仅有2012年、2013年、2018年实现净利润为正;其余年份均处于亏损状态,其中2015年亏损约达11.35亿港元,当时主要因持股50%的SPRE基金的非现金亏损约10.12亿港元,后者受国内二三线城市房地产颓靡影响了毛利率及存货减值。

而2021年,也是盛洋投资2019年以来连续第三年业绩净亏损。

资产组合调整长路

在价值导向投资策略下,盛洋投资的资产组合也经历了持续调整。

2021年该公司于美国的可供租赁面积已减少192万平方�眨�同比降幅26.84%。其中包括去年5月出售阿拉巴马州一幢写字楼及多个停车位,总代价6700万美元,据此录得收益3400万港元。

去年10月,盛洋投资还就出售美国北卡罗来纳州一幢写字楼物业进行洽谈,总代价2306万美元,但买方此后通知终止买卖协议。11月双方订立第二份修订版本,将代价修订为2235万美元,这笔交易于今年1月确认,因而所产生的收益并未列入2021年财报。

除此以外,去年11月盛洋投资向两项基金投资的管理人发出赎回通知,以赎回其于Global Active Fund Limited的34.14万股参股股份,以及Neutron Fund Limited的Neutron

Asia Absolute Return Fund应占的8万股股份,赎回共计产生所得款2.47亿港元,对应收益800万港元。

据观点新媒体了解,上述两个基金均是2013年盛洋投资的新投资基金,投资类型分别对应全球上市股票及期货、亚太地区上市及非上市证券等。除此以外,当时投资基金还包括Neutron Private Equity Fund Limited,以及Neutron Property Fund Limited,这主要投资于欧美国家房地产。

但并非所有赎回都产生正向利润,今年3月11日,发布年报之余,盛洋投资还宣布,间接全资附属公司名基要求赎回Neutron B共计15.07万股,预计赎回录得亏损2661.5万港元。

无论是出售项目还是赎回基金份额,盛洋投资的根本目的均是优化业务资产组合,并通过变现将资源分配至其他业务。尽管从成效来看,这些经营策略转化为稳健的盈利水平还需要一段时间。

盛洋投资前身为香港奇盛集团,于2010年被远洋地产(远洋集团前身)收购,此后先更名为“盛洋地产”再变更为“盛洋投资”,突出资产投资管理属性。被收购后,该平台剔除贸易业务,专注于拓展物业投资和证券投资业务。

早期盛洋投资的物业投资仅有上海瑞安广场15楼、永新大厦部分楼层及单位,年租金收入不足2000万港元。2011年起,上海物业开始被剥离,盛洋投资转而投资香港市场,这一年远洋地产也开始大力发展基金业务。

观点新媒体查询,仅2011年,远洋地产就成立了天津远津绿洲股权投资基金管理有限公司,设立远津沣德、瑞德两支境内基金,在境外则与KKR合作建立美元地产私募股权基金“盛华地产基金”。

盛洋投资也在远洋的转型中承担了相应角色,该公司曾提及,公司基金管理业务于2012年开始巩固,盛华基金便是共同控制公司之一,应占业绩从0增加至218.4万港元。2013年,公司进一步投资多个投资基金(如上文所述)。

2016年,盛洋投资的发展重点领域之一是在GR Realty的战略性投资,截止同年末后者所管理的资产约18.2亿美元,涉及美国20个州65项商业物业,面积约1340万平方�铡�

值得一提的是,远洋集团董事局主席李明也于2016年表态称,未来公司销售规模有相当一部分会来自地产金融。

但迹象显示,面对美国经济环境变化及当地房地产市场不均衡发展,GR Realty选择收缩投资半径。2017-2020年,该平台管理的投资物业数量从59项持续减少至28项,2021年最新披露数据则是19项,而海外市场波动也最终导致盛洋投资多年亏损。

目前,盛洋投资在美国还拥有纽约的3项开发物业,主要为住宅性质,预计总楼面面积约29.7万平方�眨�竣工时间约在2022-2025年。这部分物业也由GR Realty管理。

相比于盛洋投资,远洋另一个平台“远洋投资”近年来发展势头或许更值得关注。

远洋资本前身为2013年成立的“远洋地产房地产金融事业部”,此后该平台陆续投资北京、武汉等地项目,至2015年管理规模已突破百亿人民币,次年突破200亿大关。2020年,远洋资本受让盛洋投资控制权,同年管理规模突破1332亿元。

今年2月消息,远洋资本宣布设立国内首支地产特殊机会美元基金,总规模为6亿美元,这也是其第三只房地产美元基金。

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     发布于 2022-04-30 00:23:04  回复
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     发布于 2022-05-11 00:19:27  回复
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